Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале - снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па - арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф - коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю", постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли" от 25.02.92 N 112, Инструкцией "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю", утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ------- 100 где: N ам - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6.1. Объектом оценки являются здания - памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

Исторический период постройки памятника;

Историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: К <п> - интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп - коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик - коэффициент историко-культурной ценности памятников

Видео по теме

Арендная плата – это денежный эквивалент права пользования арендуемым имуществом. Ее величина обговаривается и обязательно указывается в договоре аренды. По теории она должна равняться стоимости амортизационных отчислений, компенсирующих износ основных фондов и часть прибыли владельца объекта.

Рыночную арендную стоимость (рыночную арендную плату) можно определить при анализе арендных плат, оплаченных и требуемых за сопоставимое имущество. Рыночная арендная стоимость зависит от ситуации на рынке и конкурентоспособности имущества на рынке, а также может неоднократно меняться за время хозяйственной жизни имущества.

Услугу по оценке арендной платы можно доверить специализированной организации.

На основании сложных, многоэтапных процедур Заказчику услуги будет предоставлен отчет об оценке арендной платы , с обоснованными расчетами, которые станут залогом планирования будущих доходов и получения прибыли. Ведь каждый владелец объекта хочет повысить доходность сдачи в аренду своего имущества. Тем более, в последние годы рынок аренды недвижимости различного назначения очень активен, а прогнозы экспертов не предусматривает снижения такой повышенной активности.

Оценка стоимости арендной платы учитывает различные платежи и обязательные налоги. Если даже специалист оценочной компании не получит информацию о состоянии рынка арендованной недвижимости среди аналогов за последний период, он все равно сможет провести оценку с помощью определения стоимости объекта аренды и его эффективного использования.

Основные цели и задачи оценки арендной платы

Развитие и успешность современного бизнеса строится из различных составляющих. Однако размер величины арендной ставки зачастую становится для многих направлений деятельности камнем преткновения при расширении и развитии компаний. Для любого бизнесмена важно знать, что он не переплачивает за аренду недвижимости. И только получение официального документа – отчета об оценке арендной платы, станет основанием для уверенности предпринимателей в правильности своих решений и эффективности бизнеса.

Цель оценки может быть самая разнообразная и преследовать необходимость решения одной или нескольких задач одновременно.

Наиболее популярные цели обоснования рыночной стоимости это оценка арендной платы для следующих случаев:

• Для судебных разбирательств
• При разработке бизнес плана
• Для налоговой инспекции
• При создании инвестиционных проектов

Арендная плата изменяется под влиянием различных факторов: при повышении коммунальных платежей, стоимости затрат владельца на содержание объекта или изменения конъюнктуры рынка недвижимости. А любому предприятию и организации занимающейся постоянным процессом сдачи или снятия в аренду офисов, складов, производственных помещений и других объектов важно планировать свои будущие расходы или доходы.

Оценка арендной платы квартиры

В последние годы официальное оформление аренды собственных квартир требуется от всех арендодателей в обязательном порядке. При невыполнении этого обязательства владельцу недвижимости, незаконно сдающему свою недвижимость, грозят большие штрафы. Кроме этого, легальная сдача квартиры в аренду повышает безопасность сделки и ее эффективность.

Чтобы обезопасить себя от нежелательных проблем, для заключения официального договора аренды требуется профессиональная оценка арендной платы квартиры, которая специалистами компании «Активные Бизнес Консультации» проводится в самые сжатые сроки, с учетом пожеланий Заказчика и его индивидуальных предпочтений.

Оценка арендной платы для городской квартиры производится в следующих случаях:

• До сдачи квартиры в аренду с целью получения максимально достоверной информации о состоянии рынка арендной недвижимости
• При сдаче квартиры в длительное управление специальной компании
• В случае судебных споров, при потере части средств от аренды.

Обычно, оценка арендной платы за квартиру производят исходя из прошлого периода, когда рассматриваются сделки-аналоги со сходными условиями сделки и похожими характеристиками.

Методология оценки арендной платы

Вне зависимости от индивидуальных особенностей объекта оценки, квалифицированные оценщики для составления официального отчета используют одновременно несколько подходов и различные методики. При работе с объектом оценки и определения стоимости арендной платы, специалист самостоятельно делает акцент на наиболее подходящий подход, который будет неоспорим в конкретном случае.

Оценка арендной платы проводится с использованием следующих способов:

• Затратного подхода. Он основывается на разумном расчете того, что арендатор, потенциальный и настоящий, не будет платить завышенную, необоснованную цену за аренду, выше той, за которую он может приобрести аналогичный объект, пусть и с течением времени.
• Сравнительного подхода. При его применении тщательно анализируются аналогичные предложения на рынке недвижимости, их количество и постоянство. Использование данного подхода основывается на сборе информации о текущих сделках. Этот подход сложно использовать для специфичных объектов, больших промышленных комплексов и других специализированных предприятий.
• Доходного подхода. Основывается на расчете того, какой реальный доход может иметь владелец объекта от применения его с другой целью и в другом назначении. Использование данного подхода предполагает подробный анализ объекта оценки и возможность извлекать из него другой тип дохода.

Таким образом, самая вероятная стоимость аренды объекта оценки при применении трех подходов может отражать различные цели и задачи:

• Затратный подход выражает интересы Продавца
• Доходный подход – типичного арендатора или покупателя бизнеса
• Сравнительный подход актуально освещает конкурентоспособность и эффективность объекта.

Особенности проведения оценки арендной платы

Для заказа услуги и заключения договора Заказчик определяет цели оценки и определенный перечень правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Сроки проведения работ и ее стоимость напрямую зависит от площади объекта, его целевого использования и задачи оценки.

Стоимость арендной платы по оценке экспертов будет зависеть от нескольких факторов:

• Площади арендуемого помещения, объекта или земельного участка
• Возможности использования объекта в других целях
• Месторасположения объекта
• Предполагаемых расходов на содержание объекта
• Объема получаемых арендодателем прав и обязанностей

Отзывы о компании

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ S Кд Ккор) ,

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.

Мы оцениваем арендную ставку объектов

• Оценка стоимости аренды офисной недвижимости
• Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости
• Оценка арендной платы за здания и сооружения
• Оценка стоимости аренды квартир
• Оценка стоимости аренды земельных участков
• Оценка арендной ставки за загородную недвижимость
• Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
• Оценка стоимости аренды станков и оборудования

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

• Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценки стоимости арендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
• Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельности бизнеса. В таком случае независимая оценка стоимости аренды недвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.
• Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценка стоимости аренды недвижимости.
• Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.

Стоимость оценки

Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?

Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.

Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:

• общую площадь помещений;
• месторасположение арендуемого объекта;
• расстояние до крупных транспортных узлов;
• уровень развитости инфраструктуры;
• состояние прилегающих площадей.

В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.

Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.

Объект оценки должен быть идентифицировать либо как «право пользования недвижимым имуществом (с указанием годовой арендной платы)», либо как «услуга…», поскольку в соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 объектом оценки не может являться «величина годовой арендной платы», «арендная ставка» и другие вариации данных терминов. При этом если объектом оценки является объект недвижимости, то в отчете об оценке должна содержаться итоговая величина рыночной стоимости (право собственности) этого объекта недвижимости.

Какие обязательные условия должны быть отражены в Отчете по определению рыночной стоимости права пользования объектами недвижимого имущества?

1. Итоговая величина рыночной стоимости права пользования за объект недвижимости на общую площадь, т.е. за весь объект и (или) с разделением на составные части (с указанием данных составных частей при идентификации объекта оценки), а не за 1 кв. м;

2. Расходы, включаемые в ставку арендной платы за имущество по условиям предполагаемого к заключению договора аренды, в одном из трех распространенных вариантов:

1. - либо ставка, включающая все расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды;
2. - либо ставка, включающая все расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды за исключением коммунальных услуг, оплачиваемых «по счетчику» (электроснабжение, отопление, водоснабжение и др.);
3. - либо ставка, не включающая никакие расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды, в том числе не включающая такие условно-постоянные расходы как налог на имущество, амортизацию, страхование и т.п. («чистая ставка»);

3. Временной период, за который взимается величина рыночной стоимости права пользования (за месяц, за год);

4. Включен или не включен налог на добавленную стоимость (для арендной платы, облагаемой налогом на добавленную стоимость);

5. Информацию о сроке, на который предполагается заключить договор аренды (например, не менее 1 года и не более 5 лет);

6. Предполагаемое назначение объектов недвижимости для целей сдачи в аренду, например, в случае отличия от назначения, указанного в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на объект недвижимости, в частности, в техпаспортах БТИ (например, объект недвижимости – бывший детский сад предполагается к сдаче в аренду в качестве офисных помещений с учетом проведения необходимых ремонтных работ);

7. В случае необходимости проведения ремонтных работ в предполагаемых к сдаче в аренду объектах недвижимого имущества, указывать за чей счет должны и будут проводиться ремонтные работы, порядок возмещения затрат арендатора на проведение ремонтных работ (в случае если используется данный, наиболее распространенный вариант), а также способ определения объемов, состава и стоимости ремонтных работ.

Внимание! Все цены на данную услугу можно посмотреть в нашем прайс-листе по этой ссылке .

В целом ряде случаев индивидуальным предпринимателям или коммерческим предприятиям проще и выгоднее не приобретать здание под бизнес (автосервис, торговое или офисное помещение, производственный цех и т.д.), а брать его в аренду. Так называется способ владения имуществом, взятого во временное использование у владельца. В договоре в обязательном порядке указывается как сроки аренды, так и плата за данный период. Непосредственно оценка аренды недвижимости осуществляется в двух направлениях. Речь ведется об оценке арендной ставки и оценке права аренды.

Наши услуги:

"Независимая оценочная компания " предлагает услуги в сфере как физическим лицам, так и корпоративным клиентам. Все мероприятия осуществляются с неизменно высоким качеством в предельно сжатые сроки. Экспертную деятельность сотрудники "Независимой оценочной компании" проводят на основе Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также утвержденный федеральных стандартов оценочной деятельности.

От чего зависит ставка арендной платы?

Ставкой арендной платы является та стоимость, которую должен выплачивать арендатор за временное владение тем или иным имуществом. Плата вычисляется за определенный временной промежуток – за месяц, год и т.д. В подавляющем большинстве случаев ее размер определяется как процент от рыночной стоимости имущества. Для установления его величины и привыкают к сотрудничеству квалифицированное экспертное агентство.

На размер арендной ставки существенное влияние оказывают:

• престижность района, в котором расположено помещение;
• развитость инфраструктуры данного муниципального образования;
• состояние инженерно-технических коммуникаций арендуемого комплекса;
• характеристики самого объекта;
• продолжительность действия договора аренды.

Что представляет собой оценка прав аренды?

Необходимость в оценке прав аренды возникает для определения активов самого предприятия. Ее размер напрямую зависит от сроков и условий договора аренды, технического состояния самого объекта, рыночного спроса.

На практике оценку прав аренды необходимо предпринимать при:

• получении денежных кредитов (в данном случае права аренды являются залогом отдачи взятых средств);
• ведении имущественных споров в суде;
• заключении договоров купли-продажи.